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「こんなはずでは!」にならないために~相続対策の不動産②~
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現金を不動産に替えておけば、相続税の節税効果は絶大。賃貸経営をやれば、さらに有利になります――。相続対策として、常識のように語られる「不動産活用」ですが、どんな場合でもうまくいくというわけではないようです。いざ始めてみたら、「こんなはずではなかったのに」という現実も。東京中央税理士法人の田上敏明先生のもとには、そんな人からの相談が増えているそうです。
◆経営に自信はありますか?

八木:前回、相続対策のためにアパート経営を始めたのはいいけれど、かえってそれが生活の負担になってしまうこともある、というお話をされました。どんな問題が起こるのでしょう?

先生:アパート経営は、あくまで「経営」ですから、きちんと儲けを出す必要があります。ところが、ぜんぜん利益を出せないで四苦八苦しているケースが、けっこうあるのです。賃貸アパートの売り上げは、言うまでもなく入居者の払ってくれる家賃ですよね。しっかり部屋が埋まって、安定した家賃収入の得られることが、成功の大前提になります。

八木:ところが、思ったように入居者が集まらない……。

先生:例えば、そういうふうに採算性を見誤ってしまうわけです。そうなると大変です。建物を建てたら、固定資産税という税金がかかってきます。アパート建設資金を銀行から借りれば、その返済もしていかなくてはなりません。結局、相続税の節税の前に、蓄えてきた資産がどんどん「持ち出し」になってしまう。そこまでいかなくても、「何のためにアパートを建てたのかわからない」と頭を抱えることになるのです。つい最近も、そんなお客様からの相談を、3件続けて受けたんですよ。
◆冷静に採算性を考える

八木:でも、「素人が不動産経営に乗り出す難しさ」は、いろんなメディアなどでも、けっこう取り上げられていますよね。どうしてそういう状況に陥ってしまうのでしょうか?

先生:相談に来られた方たちは、みんな「持っている空き地にアパートを建てませんか?」とハウスメーカーの担当者に勧められて始めた、というパターンでした。前回お話ししたように、賃貸物件を建てれば、空き地に比べて相続税評価額を2割程度下げることができますから。中には、わざわざ不動産管理会社をつくった人もいましたね。確かに、所得が一定額を越えたら、法人にしたほうが税金は安くて済みます。ところが、目論見は見事に外れてしまいました。

お話をうかがってみてあらためてわかったのは、みなさん「現状のままでは、相続税が大変ですよ」という話に心を動かされていた、ということです。事業の採算性、将来展望についての説明は、ほとんど受けていないようなのです。受けていたのかもしれませんけど、少なくとも頭には残っていませんでした。

八木:住宅メーカーとしては、空き地があれば、そこに自社の物件を建ててもらいたいですからね。そのメリットを強調するかもしれません。

先生:もちろん、悪意を持ったメーカーばかりだなどと言うのではありません。でも、お話したような「被害」が増えていることも事実。そのことは、きちんとお伝えしておきたいんですよ。
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