土地の再評価で、20億円の相続税を10億円に!~その2~ ┃ 相続に強い税理士紹介 相続財産センター

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土地の再評価で、20億円の相続税を10億円に!~その2~
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50ヵ所に分散した被相続人の大小さまざまな土地を再評価した結果、相続税を10億円も減額できた――。今回は、そんな事例の続きです。評価の仕方によってそんなにも差がつくこと自体驚きですが、いったいどうやってそれを実現したのでしょうか? 税理士法人チェスターの荒巻善宏先生にうかがいます。
◆「広すぎる土地」には、評価減が適用される

先生:「相続税の減税効果が最も大きいのは、土地をはじめとする不動産である」という話をしました。土地は他の相続財産と違い、その特徴によっていろんな評価方法や特例が認められるのも特徴なんですね。今回も、さまざまな“合わせ技”を駆使して、以前の評価額を大幅に下げることができたのです。

八木:具体的には、どんな手法を使われたのでしょう?

先生:1つは「広大地」です。広大地とは、ごく簡単に言うと「広くて、使い勝手のあまりよくない土地」のこと。面積は1000平方メートル以上、ただし3大都市圏では500平方メートル以上と定められています。これが適用できれば、評価額は最大で65%も下げることができるんですよ。

八木:もともと広い土地ですから、減額効果は抜群ですね。

先生:そう、土地の評価の中でも1、2を争う効果があるのです。ところが問題は、そもそも「広大地であるか否か」の見極めが非常に難しいというか、微妙なケースの多いことです。立派な広大地であるにもかかわらず適用せずに申告すれば、多額の税金を無駄に支払うことになります。逆に広大地ではないにもかかわらず、それを適用して申告した場合、過少申告とみなされて、ペナルティも加えた多額の税の支払いを要求される可能性があります。税務調査で否認されることもけっこうありますから、その点には注意しなくてはなりません。

◆マンション適地は、広大地にはならない

八木:広大地が適用になる条件は何ですか?

先生:4つあります。まず、大規模工場用地に適さないこと。第2に、中高層集合住宅などの敷地用地に適している場合にも、広大地は認められません。工場用地やマンションの敷地として売却できるのなら、あえて評価を減額するような必要はないでしょう、ということですね。そして第3に、その地域における標準的な宅地の地積に対して、著しく面積が広大であること。第4に、例えば戸建ての宅地開発を行う際に、道路などの公共公益的施設を設ける必要があることです。道路は「潰れ地」といい、その部分を分譲して「稼ぐ」ことはできません。売却しようとした場合、マンション適地などに比べ、1平方メートル当たりの単価は明らかに安くなってしまいます。ですから、そういう土地の評価は、通常よりも下げようというわけです。

とはいえ、例えば「マンション適地かどうか」の判断も、簡単ではないのです。一般的には、マンションデベロッパーが積極的に買いたいと思わない土地、すなわち最寄駅から徒歩20分以上、その地域の容積率が300%未満、住宅地図で周辺にマンションがない――といった条件を満たせば、広大地の認められる可能性が高まります。ただし、それを満たせば100%OKというわけでもないし、逆に駅近でも広大地になる土地はあるわけです。

八木:個別の状況によって、適用できたりできなかったり……。

先生:ですから、今回の案件では50ヵ所を回り、この目で確かめたんですね。その結果、広大地が適用できる場所を複数確認し、申告しました。なお、この広大地については、2017年度の税制改正大綱で、土地の広さだけでなく、奥行き距離や不整形地といったその「個性」も加味した評価方法に改める方向で議論が進んでいることを、付け加えておきます。

カテゴリ:節税
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